Faire construire sa maison

Si j’en crois certains sondages, beaucoup d’entre nous rêvent de devenir “propriétaire” de leur habitation et se lancent dans la construction de leur futur “sweet home”. Mais pour que le rêve ne se transforme pas en cauchemar mieux vaut prendre quelques précautions avant de se lancer dans son projet.

Votre vigilance va porter essentiellement sur cinq postes :

  1. le terrain
  2. le contrat proposé par le constructeur
  3. le contrôle du chantier et les visites prévues
  4. la réception  et la remise des clés
  5. que faire en cas de sinistre

Le terrain

Bien évaluer le terrain est primordial car en cas de problèmes, la facture pourrait s’alourdir. Imaginez un sol instable incapable de soutenir le poids de la construction ou une parcelle mal définie sur le cadastre ou un terrain non raccordé aux différents réseaux gaz et électricité (oui ça existe).

En cas de doute sur la stabilité du terrain, vous pouvez interroger et exiger auprès du constructeur un sondage pour tester la nature et la solidité du sol. Votre maison fera plusieurs centaines de tonnes une fois achevée !

Les solutions existent en cas de faiblesse constatée, il s’agit de couler du béton sous les fondations. Bien sûr la facture sera à la charge du constructeur s’il vous proposait ce terrain avec la maison.

Vous avez la possibilité de consulter le site www.Argile.fr pour étudier les caractéristiques des sols où se trouve votre terrain. Vous pouvez aussi tout simplement étudier les murs des habitations voisines de votre terrain (fissures …). Pourquoi ne pas aller discuter également avec vos futurs voisins et leur demander si des désordres sont déjà apparus sur leur maison.

Viabilisation

Vous devez vous assurer que votre terrain est bien viabilisé, pour cela vous pouvez consulter le registre d’urbanisme de la mairie concernée. Demandez un certificat attestant que le terrain est bien viabilisé.

Il est prudent d’aller vous-même déposer le permis de construire en mairie, cela vous permettra de contrôler les règles d’urbanisme élémentaires qui s’imposent dans la commune. Vous pourrez ainsi discuter avec les services compétents directement. En cas d’éventuelles objections du cadastre il vous sera facile de réagir en temps réel et en toute connaissance de cause, puis en informer rapidement votre constructeur.

Concernant le raccordement EDF et/ou GDF, renseignez-vous auprès de ces organismes pour connaitre les frais à payer pour le raccordement surtout si les coffrets sont éloignés de votre clôture. Demandez à votre constructeur si le prix de votre maison inclut les aménagements nécessaires pour se relier aux différents réseaux.

Bornage

Vérifiez bien les limites de la propriété. Idéalement vous ferez appel à un géomètre car bien souvent les plans cadastraux des mairies ne sont pas toujours à jour. Un bornage par le géomètre évitera toute discussion ultérieure avec vos futurs voisins. Cet acte du géomètre est en effet inattaquable et enregistré à la conservation des hypothèques.

Les contrats

Si vous passez par un constructeur, il s’occupera de tout depuis l’établissement des plans, des choix des matériaux et des entreprises qui interviendront sur le chantier. C’est du clé en main, vous n’avez rien à faire. Par contre on constate parfois des dérives qui viennent contrarier les belles promesses de départ : délais de livraison non tenus, prix majorés en cours de construction, équipements non conformes aux choix initiaux…

Par conséquent, soyez attentif à la qualité des matériaux et des équipements qui seront mis en œuvre dans la construction. Votre maison doit au final être conforme à votre sélection de départ ou le modèle témoin du catalogue retenu.

Vous pouvez consulter le « catalogue constructeur illustré » et sa « gamme constructeur » pour ne pas qu’il y ait de malentendus ou de mauvaises surprises ensuite.

Le contrat que vous allez signer s’appelle un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Ce contrat est très important et normalement encadré par le législateur. Ce contrat garantit un certain nombre de choses en cas de problèmes rencontrés lors de la construction (faillite du constructeur, poursuite de la construction, vols sur le chantier, dégradations sur le chantier …). Avant de signer, vous pouvez faire analyser ce contrat par un expert (www.anil.org) qui détectera si certains manquements ou abus figurent dans le document. Il existe plus de 3000 constructeurs qui se partagent le marché, dans le lot, il y en a forcément quelques-uns qui n’hésitent pas à prendre des libertés avec la loi.

Vous avez tout simplement la possibilité de vous renseigner auprès de la mairie de votre future habitation sur la réputation du constructeur. Peut-être celui-ci a déjà réalisé des constructions sur la commune. Vous pouvez aussi vous adresser à la Direction Générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) qui tient à jour une liste des entreprises ayant déjà eu affaire à la justice.

Néanmoins la plupart des gros constructeurs respectent les clauses protectrices des particuliers dans leur contrat, mais rien ne vous empêche de rester vigilant et de refuser des clauses abusives qui se seraient glissées par inadvertance !

Plus votre contrat sera détaillé, (prestations comprises ou NON dans le contrat) plus vous éviterez des discussions et les mésaventures (enlèvement des gravats de chantiers, nettoyage du terrain …).

N’oubliez pas la garantie de remboursement de votre avance en cas d’évènements indésirables. En effet, au moment de la signature de votre contrat, vous allez devoir verser une avance égale à 5% du prix de votre maison. Imaginez maintenant que votre banque refuse le prêt ou que les services administratifs n’accordent pas le permis de construire ! Vous devez alors récupérer votre chèque d’acompte.

Voilà pourquoi vous devez réclamer une attestation de garantie à votre constructeur (article L.241-1 du code de la construction) au cas où vous seriez dans l’obligation d’abandonner le projet. Donc ne signez pas votre contrat avant d’avoir ce document en main.

Le chantier

La construction de votre maison comprend cinq grandes échéances légales de paiement :

  1. Ouverture de chantier (incluant le dépôt de permis de construire)
  2. Achèvement des fondations
  3. Achèvement des murs extérieurs
  4. Mise hors d’eau (étanchéité de la toiture)
  5. Mise hors d’air (portes extérieurs et fenêtres)
  6. Achèvement des équipements (plomberie, chauffage …)

Vous devez exiger (comme l’indique la loi) des visites de contrôle à chaque étape avant de verser chaque acompte. Certains constructeurs limitent volontiers ces visites au strict minimum. N’hésitez pas à leur rappeler l’article L.231-3 du code de la construction. Il y est précisé que le contrat ne peut vous interdire la possibilité de visiter le chantier, préalablement à chaque échéance de paiement.

Vous trouverez sur le site de l’ADIL17 une lettre d’information bien faite datant de 2009 sur le contenu des contrats CCMI, je pense qu’elle est encore d’actualité :

http://www.adil17.org/files/ADIL_INFO_n%C2%B0_05bis_02_09.pdf

En cas d’abandon du chantier ou de chantier au point mort, vous devez prévenir rapidement l’assureur du constructeur. C’est à ce moment-là que va intervenir l’assurance de garantie de livraison de votre constructeur que vous aviez pris soin de vérifier lors de la signature !

Cette assurance financera alors l’achèvement des travaux, vous êtes normalement sauvés.

Réception de la maison

C’est le jour de la remise des clés, vous êtes très excités mais malgré tout vous devez rester concentrés. Vous allez devoir vérifier plans en main que les travaux et équipements sont conformes au descriptif et correctement mis en œuvre. Vous pouvez faire appel à un contrôleur technique pour vous assister si cela vous semble nécessaire (je ne parle pas ici d’un expert qui vous serait désigné ou recommandé par le constructeur, neutralité oblige).

Dans tous les cas si des défauts importants apparaissent, vous devez consigner les derniers 5% du prix restant à payer. La réception de chantier sert justement à constater les problèmes et apporter les solutions correctives. OUI, vous avez le droit de consigner cette somme auprès d’un organisme financier agréé, comme la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC).

Notifiez dans le procès-verbal (contre-signé par le constructeur) toutes les malfaçons observées même bénignes (une porte qui ferme mal, des carreaux de carrelage mal posés ou collés, une fenêtre pas aux dimensions !). Le constructeur tentera forcément de minimiser certaines de vos réserves car il est ensuite obligé d’effectuer les corrections.

Attention certains constructeurs peuvent vous faire du chantage en exigeant le règlement du solde malgré tout, contre la remise des clés. Ne vous laissez pas impressionner car cette attitude est sanctionnée devant les tribunaux. Vous devrez alors faire intervenir un huissier pour constater les faits et vous protéger.

Résumé sur les différentes garanties

  1. La  garantie de parfait achèvement, valable un an censée réparer les « vices cachés » indécelables lors de la remise des clés. Signalez les désordres par lettre recommandée bien sûr.
  2. La garantie biennale, qui dure deux ans après la remise des clés vous couvre pour la défaillance des équipements comme : appareils sanitaires, portes, radiateurs, mais aussi revêtement de sol …
  3. La garantie décennale, intervient lorsque le sinistre met en cause la solidité ou l’habitabilité de votre habitation. Vous avez de votre côté la possibilité de souscrire une assurance  « dommage-ouvrage » qui vous permettra d’être rapidement indemnisé en cas de préjudice. Sinon comptez plusieurs années parfois pour obtenir satisfaction dû à l’engorgement des tribunaux.

Sur le thème des garanties et assurances dans la construction, je vous recommande vivement  l’article de mon collègue Loïc Gaudoin pour compléter votre information : ici

Pour connaitre vos droits vous pouvez faire appel à l’ANIL ou l’ADIL.

Pour plus d’informations, contactez nos Conseillers Info-Energie.

Crédit photos : ALEC 27

 

9 décembre 2014
par